Les revenus de location sont imposables au Canada, mais de nombreuses dépenses sont déductibles. Comprendre ce que vous pouvez déduire — et ce que vous ne pouvez pas — peut représenter des milliers de dollars d'économies d'impôt par année. Ce guide couvre les principales déductions disponibles pour les propriétaires canadiens déclarant des revenus de location.
Déclarer vos revenus de location
Les revenus de location sont déclarés sur l'Annexe L de votre déclaration de revenus provinciale (Québec) et sur le formulaire T776 de votre déclaration fédérale. Si vous possédez plusieurs propriétés, vous produisez un formulaire distinct pour chacune. Les revenus incluent le loyer de base, les frais de stationnement, les pénalités de résiliation et toute autre somme reçue en échange de l'occupation du logement.
Propriété vs société
Détenir vos immeubles à titre personnel ou via une société (SENC, société par actions) a des implications fiscales importantes. La structure optimale dépend de votre taux d'imposition marginal, du nombre d'immeubles et de votre plan de retraite. Consultez un comptable spécialisé en immobilier avant de prendre cette décision.
Les dépenses déductibles
Pour être déductible, une dépense doit être raisonnable, engagée dans le but de gagner un revenu de location, et documentée par une facture ou un reçu.
- Intérêts hypothécaires : la portion intérêts de votre paiement hypothécaire est déductible (pas le remboursement du capital)
- Taxes foncières (taxes municipales et scolaires) : 100% déductibles
- Assurances : primes d'assurance propriétaire non-occupant, responsabilité civile
- Frais de gestion : honoraires d'un gestionnaire immobilier ou d'une agence
- Publicité : coûts pour annoncer un logement disponible
- Réparations et entretien courant : peinture, réparations mineures, déneigement, entretien paysager
- Frais comptables et légaux liés aux revenus de location
- Frais de déplacement pour visiter ou gérer vos immeubles
- Services publics payés par le propriétaire (eau, chauffage, électricité des parties communes)
La différence cruciale : réparation vs amélioration
C'est la distinction la plus importante en fiscalité immobilière. Une réparation maintient le bien dans son état actuel et est déductible l'année où elle est effectuée. Une amélioration augmente la valeur ou prolonge la durée de vie utile du bien et doit être capitalisée et amortie sur plusieurs années.
- Réparation (déductible) : réparer une toiture qui coule, remplacer une fenêtre brisée, réparer un plancher endommagé
- Amélioration (à capitaliser) : remplacer toute la toiture, ajouter une fenêtre où il n'y en avait pas, rénover une cuisine ou une salle de bain
- Zone grise : remplacer un appareil électroménager usé par un modèle équivalent est généralement une réparation; le remplacer par un modèle supérieur peut être considéré comme une amélioration
Règle pratique
Si vous remplacez à l'identique quelque chose qui était usé ou brisé, c'est probablement une réparation déductible. Si vous upgradez ou ajoutez quelque chose de nouveau, c'est probablement une amélioration à amortir. En cas de doute, consultez votre comptable.
La déduction pour amortissement (DPA)
La DPA vous permet de déduire une partie du coût en capital de votre immeuble chaque année. Pour les immeubles résidentiels locatifs, le taux est de 4% (catégorie 1) sur la valeur du bâtiment (pas du terrain). La DPA est optionnelle — vous pouvez choisir de ne pas la réclamer une année pour conserver des reports.
Attention : la DPA ne peut pas créer ou augmenter une perte de location. Si vos revenus locatifs sont déjà à zéro, vous ne pouvez pas réclamer de DPA supplémentaire pour générer une perte déductible de votre revenu d'emploi.
L'impôt sur le gain en capital à la revente
Quand vous vendez un immeuble locatif, le gain en capital (prix de vente moins le prix de base rajusté) est partiellement imposable. Au Canada, 50% du gain en capital est inclus dans votre revenu imposable pour les gains jusqu'à 250 000$ par année, et 66,67% pour la portion au-delà de ce seuil (loi de 2024). De plus, si vous avez réclamé de la DPA, Revenu Canada peut récupérer une partie de ces déductions via la récupération d'amortissement.
Tenir ses registres en ordre
L'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec exigent que vous conserviez vos pièces justificatives pendant au moins 6 ans suivant l'année à laquelle elles se rapportent. Pour les documents liés à l'achat d'un immeuble, conservez-les jusqu'à 6 ans après l'année de la vente.
- Conservez toutes les factures et reçus liés à l'immeuble
- Gardez les relevés bancaires du compte dédié à la propriété
- Archivez les contrats de travaux et les permis de construction
- Enregistrez les relevés d'intérêts hypothécaires annuels de votre prêteur
Un système de classement rigoureux en cours d'année vous épargne des heures de recherche au moment de la déclaration et vous protège en cas de vérification fiscale.